襄阳“地王”未来如何入市,或成2018年楼市较大疑问

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近两日，樊城松鹤楼以736万元/亩，经过432轮竞拍，楼面价5023元/平方米，被湖北红星广场投资有限公司拿下，溢价率高达145%，一时间，襄阳较新地王出炉的消息再度刷爆了朋友圈。

于是“今年不买房 明年买地王”的言论又喧嚣甚上，但是“地王”还是以前的“地王”吗？

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地王真的好卖么？

去年，被房地产行业业内人士称为“地王年”。这一年，全国诞生了350宗地王，并且绝大部分都分布在一、二线热点城市，又以一、二线城市最为集中。

一年过去了，在经历了严厉的宏观调控后，那些“地王”们还好吗？

克而瑞房地产研究中心曾选取了22个城市在2016年产生的50个典型地王项目为样本，50宗“地王”却仅有一成入市。

通过统计发现，其中只有7个项目进入了开盘阶段，其余43个项目有的在建，有的达到预售标准却迟迟未开，还有的甚至在拿地一年多后尚未动工。

特别是在部分热点城市政府“限价“下，有开发商更是表示”希望跨过这个周期，等待限价的放开。“

不仅如此，在36个开工“地王”中，仍有八成尚未开盘，从已开盘的7个地王项目来看，也面临着盈利的难题。

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襄阳，地王未来前景如何？

今年11月21日的住建部会议上，官方再次强调，坚持调控目标不动摇、力度不放松，把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重。

在这样的风口浪尖，房价过高政府会管控，房价过低又没有利润，近几年抢地王的房企，忧思大于欢喜，“入市即亏本”的说法貌似愈加成真，特别在开发商公认“卖房小年“的2018年。

从我们分析2组数据可以看出，地王前景堪忧。

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房价

拿此次樊城区松鹤路地块来说，楼面价为5023元/平米，按照如今我们的房价构成，它包含了地价（及楼面价，大约占总房价的40%）、建安成本（大约占总房价的30%）、融资成本（大约占总房价8%）、税费（大约占总房价的15%）还有开发商的利润（大约占总房价的7%）。

照此推算，售价大概会在一万二左右， 如果开发商要将产品打造为高端产品，那按照襄阳目前市场精装价格，最后售价大约会在一万四上下。

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地价

从今年襄阳出现的几个地王楼面价来看：

今年5月23日，恒大拿下樊宛路两块地的楼面价分别为3756元/平米和3834元/，

8月14日，碧桂园拿下追日路地块，楼面价为3304元/平米，

12月4日，湖北房投拿下高新区台子湾路地块，楼面价为4137元/平米，

再到此次的湖北红星广场投资有限公司，楼面价5023元/平米，拿下樊城区松鹤路地块，至此，楼面价已经上浮一千五左右。

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猜测：地王困局如何破？

全国来看，多数地王都难以入市，特别在“限价”的政策压制下，“面粉贵过面包”的高价地变现举步维艰。从已入市销售的项目来看，地王的“困局”都是如何打破的？

关键词：豪宅

将产品配置高端化，寄希望于用“豪宅”产品突破限价重围的开发商不是没有，但这样的操作不是所有开发商都能玩转的，毕竟地方消费力、目标客群都是要考虑在内的。

关键词：版块

地段！地段！还是地段！有好地段固然可以提升产品溢价，但产品品质与配套不能与地段成正比的项目，若价格高于购房人普遍预期的，恐怕还是需要一定的市场周期来培养。

关键词：联合操盘

高价地涉及的资金体量大，很多项目都由拿地时的单个企业变成了联合操盘，一二线热点城市中部分高总价地块大部分都出现了股权变动。

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“地王”决定房价的时代已不在

为加大推地力度，防止坐地生财、囤地倒地、拖欠地款，国土部开展的住宅用地出让合同执行情况检查，使得“地王”们延迟入市的如意算盘落得一场空。

昔日地王“风光”已不在，现在的“地王”命运将与“限价”和“房价预期”息息相关。

近期，襄阳“地王”之一的恒大御府即将入市，我们拭目以待，其他地王何时入市或成襄阳未来楼市一大疑问。