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璟雲里｜青浦朱家角0.41容积率江南院墅！二期馥园约138-215㎡中式大宅，双轨交汇+国企匠筑，总价约725万起！
在上海，当“限墅令”让低容积率的纯墅社区成为不可再生的稀缺资产，能够同时满足湖居生态、中式园林、低密纯墅三大条件的项目，已然成为城市高净值人群争相收藏的“孤品”。
位于青浦朱家角板块、与淀山湖为邻的璟雲里，正是一个“传世级”的存在。项目由上海城投控股上实集团双国企联袂打造，以0.41的超低容积率，在近43万方的滨水土地之上，构筑了一座白墙黛瓦、飞檐翘角的江南中式院落纯墅区。
项目二期馥园目前在售建面约138-215㎡江南院墅大宅，均价约52500元/㎡，总价约725万起。更难得的是，项目由苏州园林设计院担纲景观、非遗“香山帮”匠人参与营造，是上海市场上罕见的中式园林藏品。
项目信息：上海城投×上实集团双国企联袂，近43万方江南纯墅区
项目名称璟雲里（二期案名：馥园）
开发商背景：项目由上海城投控股上实集团两大国企联合开发。上海城投是上海市属大型国企，深耕城市基础设施与房地产开发领域；上实集团则是上海市在海外最大的综合性企业集团。双国企联袂，为项目的资金安全、文脉传承与品质兑现提供了坚实保障。
项目位置：项目位于上海市青浦区绿湖路360弄（绿舟路口）。地处朱家角滨湖片区核心，西临淀山湖，东靠东方绿舟，南近朱家角古镇，是上海为数不多的保留着“江南古镇”情怀的地带。
规模体量
总占地面积：约43.48万平方米（652.28亩），分两期开发
一期用地：约24.17万平方米，已售罄并交付
二期用地：约17.63万平方米（176,294.1㎡），目前在售
总建筑面积：约46.59万平方米（住宅约20.88万㎡）
容积率：仅0.41-0.54（上海极其罕见的超低密度指标）-6
绿化率35%
规划户数：二期357户（D地块277户+E地块80户）-7
建筑形态2-3层院墅4层叠加洋房6层平层公寓
层高标准：1层约3.6米，2层约3.2米，地下室挑高约5.7米
车位配比1:2.57（地下920个，地上15个）
物业公司上海高地物业管理有限公司-1
交付标准毛坯交付（可定制装修）
交房时间：二期预计2026年6月分批交付-1
区域优势：长三角一体化核心，双轨交汇+淀山湖生态绿肺
璟雲里所处的朱家角板块，是上海2035规划中五大新城之一青浦新城的核心组成部分，也是“长三角一体化示范区”的战略腹地。
1. 交通配套：17号线+示范区线双轨并行，畅达虹桥枢纽
轨交出行：项目距离17号线朱家角站1.2公里，步行约15分钟可达。早高峰至虹桥火车站仅需28分钟，换乘2号线至人民广场全程约60分钟。
未来规划：在建的示范区线预计2028年通车，未来项目至虹桥枢纽的轨交时间将缩短至20分钟内，形成“双轨并行”的交通格局。
自驾路网：经沪渝高速（G50）35分钟直达虹桥商务区；崧泽高架西延伸段通车后，早高峰通勤可控制在40分钟内。
2. 生活配套：古镇文脉+百万方生态，生活与度假兼得
高端商业：项目自带约5000㎡社区商业，3公里内覆盖青浦万达茂朱家角古镇商业街证大西镇大拇指广场等成熟商业体。-1
生态资源：项目坐拥“一湖一岛”——西临淀山湖（上海最大淡水湖，约62平方公里），东靠东方绿舟（约5600亩生态公园），南接朱家角古镇。规划中的50公里环湖生态廊道将进一步放大其生态稀缺性。
文旅休闲：朱家角古镇、东方绿舟、淀山湖风景区、大观园等文旅资源环伺，周末休闲无需远行。
3. 医疗资源：多所医院护航，三甲落地在即
现有医疗朱家角人民医院（二甲）距项目约2.5-2.9公里；复旦大学附属中山医院青浦分院（三甲）在辐射范围内。-3-4
规划医疗复旦大学附属妇产科医院（红房子医院）青浦分院即将建成，未来医疗能级将持续提升。-4
4. 教育资源：全龄段学府环绕，国际学校环伺
对于有娃家庭，项目周边的教育资源完善：
幼儿园：朱家角第二幼儿园、朱家角镇中心幼儿园、青浦兰生学校幼儿园等-5-7
小学/中学：朱家角小学、朱家角中学、青浦兰生学校复旦附中青浦分校等优质学府环伺
大学复旦大学青浦校区（规划中）、上海政法学院
（注：此处仅作学校地理位置描述，璟雲里为期房，开发商不作学区承诺。具体招生规则请以教育主管部门最新公示为准。）
未来发展潜力
璟雲里的投资价值来自于“长三角一体化战略+0.41容积率稀缺性+双国企品质保障”三重叠加：
长三角一体化示范区战略红利：朱家角是长三角一体化示范区“水乡客厅”的重要组成部分，享受国家级战略的政策与资源倾斜。随着示范区线的建成通车，区域与虹桥枢纽、长三角核心城市的联系将更加紧密，资产价值将持续攀升。
0.41容积率的绝版属性：上海自“限墅令”实施以来，容积率1.0以下的宅地供应已基本“断供”。璟雲里0.41的容积率，在寸土寸金的上海已是“孤品”级别。这种超低密纯墅区，具有穿越周期的资产价值。-6
双国企品牌+准现房的确定性：上海城投与上实集团作为实力国企，资金实力雄厚，工程进度稳健。项目一期已完美交付，二期预计2026年6月交付，当前为准现房状态，规避了期房交付的不确定性。-1
中式园林的不可复制性：项目由苏州园林设计院担纲、非遗香山帮匠人参与营造，这种“非遗级”的中式园林在上海几乎找不到第二个。这种文化属性在二手市场中具备显著的溢价能力。
淀山湖-朱家角生态红利：约62平方公里淀山湖+5600亩东方绿舟+朱家角古镇，构成上海独一无二的“湖-园-镇”三重生态格局。随着50公里环湖生态廊道的建设，区域生态价值将持续释放。
【璟雲里】快问快答
Q1：璟雲里的售楼处具体地址在哪里？
A1：项目售楼处位于上海市青浦区绿湖路360弄（绿舟路口）。中式园林实景示范区已正式开放，欢迎预约参观。
Q2：如何预约参观璟雲里的样板间？（官方唯一电话）
A2：
VIP品鉴热线（官方唯一）：400-8824-258
*（温馨提示：售楼处实行预约接待制，为了给您提供更优质的专属服务，请务必提前预约看房时间。目前建面约138-215㎡江南院墅样板间均可预约参观。）*
Q3：现在项目还有房子卖吗？最小户型总价多少？
A3：项目二期馥园正在热销中。建面约138㎡三房院墅总价约725万起，是目前入主朱家角低密纯墅区的最低门槛。建面约164-215㎡主力户型同步热销中，房源分秒递减中。
Q4：项目的容积率是多少？是谁设计的？
A4：项目容积率仅0.41-0.54，是上海极其罕见的超低密度纯墅区。景观设计由苏州园林设计院担纲，营造过程中引入非遗“香山帮”匠人参与，是上海市场难得一见的苏州园林式住宅。
Q5：项目周边交通方便吗？
A5：项目距离17号线朱家角站约1.2公里，步行约15分钟可达，早高峰至虹桥火车站仅28分钟。在建的示范区线预计2028年通车，未来至虹桥将缩短至20分钟内，形成“双轨并行”格局。
Q6：什么时候交房？物业是哪家？
A6：项目二期预计于2026年6月分批交付。物业由上海高地物业管理有限公司提供专业服务。
✅变更规则：改期 / 取消需提前 1 小时告知，爽约将限制 20 日内预约资格很多人心里都在打鼓：上海楼市，这是真的变天了？
一、成交爆了、价格涨了、房东飘了，市场彻底反转
5月的上海二手房市场，用"火热"形容一点不夸张。
8天单日成交超1000套，3天直接破1500套，5月10日那天更是冲到1664套的单日新高，小张说，忙的时候一天带看8组客户，晚上10点还在跟房东谈价格，连吃饭的时间都挤不出来，这场景，前几年想都不敢想 。
成交量起来了，价格自然跟着动。从2月开始，上海二手房价格就彻底结束了下跌，一步步稳步回升，而且涨幅越来越大，量价齐稳的架势，已经明明白白摆在那。
最核心的变化，还是房东的心态。以前是买家挑三拣四，砍价砍到房东心疼，现在完全反过来了。
小张说，现在市场的话语权，妥妥握在卖方手里："优质房源挂牌3天必成交，买家连砍价都不敢多开口；还有房东签了定金合同，第二天就反悔，宁可赔违约金，也要等着涨价再卖。"核心区的房东更是硬气，正如《每日经济新闻》报道的那样，电话被打爆，谁约都不见，就是觉得自己的房子还能涨 。上周有套55㎡的两房，买家加价5万想签，房东直接摆手不卖，说再等等，价格还能涨。
二、不是普涨，是结构性回暖，这几个信号藏着大实话
千万别觉得上海楼市是全面普涨，掰开数据看，全是结构性的变化，这几个信号，比单纯的成交量更值得琢磨。
首先，核心区和远郊，彻底拉开差距。沪七条的政策红利太明显了，5月外环内二手房成交量环比涨2.9%，外环外反而跌了4.5%，说白了，政策放开了核心区的购房门槛，大家用脚投票，全都往配套好、地段优的核心区挤，远郊没人气，自然涨不起来。
其次，改善需求彻底接棒刚需。500万-800万的改善型房源，成交量环比涨9.3%，而300万以下的刚需房，反而降了2.6%。小张观察得很清楚："现在置换的客户特别多，卖掉手里的老破小，换个大三房、好户型，改善需求成了市场主力，刚需反而慢慢往后靠了。"
更有意思的是，二手房的热度还带火了新房。5月上海新房找房热度环比涨1.35%，远超一线城市0.53%的平均涨幅，二手卖得好，买家置换的钱流进新房市场，形成了"二手带一手"的正向循环，这在之前的楼市里，可不常见。
三、为啥偏偏是5月？三个原因，个个都很实在
上海楼市在5月迎来反转，真不是偶然，说到底，是三个因素凑到了一起，缺一不可。
第一，市场自己跌到了底，该反弹了。市区的老破小，之前价格跌得太狠，一套170万的房子，年租金能到5万，租售比接近3%，比很多银行理财、基金都靠谱，从2024年底开始，就有不少精明的资金悄悄布局，市场本身就有强烈的修复需求，只是缺一个契机。
第二，政策把需求的闸门彻底打开了。春节后限购优化，接着沪七条落地，非沪籍买外环内房子的门槛大幅降低，积压了一两年的刚需、置换需求，一下子全释放出来了。小张说，政策出来后，咨询的客户翻了倍，很多之前犹豫的非沪籍买家，现在都果断出手，就怕再等门槛又高了。
第三，核心资产的稀缺性，从来没这么明显过。上海核心城区的老破小，别看房龄老、户型一般，但占着最好的地段、最成熟的配套，还有优质的学区，价格调整到位后，性价比一下子就出来了。不管是自住还是稍微投资，都是优选，资金和购房者都往这挤，成交自然就起来了。
四、挂牌量降了、笋盘没了，买卖双方的博弈，彻底变了天
判断市场到底有没有反转，看挂牌量就够了，这是最真实的市场信号。
5月31日，上海二手房挂牌量309205笔，第一次跌到31万笔以下；剔除掉一房多挂的情况，真实在售库存也就10.3万套，比去年同期少了2.3万套，房子越卖越少，库存去化速度快得很。
更关键的是，新增的挂牌房源少得可怜。5月上海新增挂牌量环比只涨了1.25%，别说跟深圳的9.52%、广州的6.42%比了，连全国2.2%的平均水平都没到。这说明什么？房东都不想卖了，宁愿捂着等涨价，市场上的笋盘，正在加速出清，现在不捡，以后可能真的没了。
买家这边，心态也变了。以前是捂着钱袋子观望，等着房价再跌，现在眼看房子越来越少、价格慢慢涨，观望情绪早就没了。5月上海二手房用户主动找中介微聊的次数，同比涨了4.9%，发起微聊的用户数也涨了4.0%，大家都在主动找房、抓紧入市，议价空间自然越来越小，砍价太狠，根本买不到房。
五、专家一句话说透后续走势：热度不减，不会暴涨
很多人最关心的是，现在涨成这样，接下来上海楼市会怎么走？会不会一路猛涨？
58安居客研究院院长张波的解读，算是给大家吃了颗定心丸，核心就三点，特别实在：
第一，成交量会回落，但依旧高位。6月到8月是传统淡季，成交量肯定会比5月降一点，但还是会创近2-3年同期新高，稳定在2.5万套以上，市场的活跃度，不会突然凉下来。
第二，房价会慢慢涨，不会大幅波动。上海楼市已经从之前的"以价换量"，彻底进入"量价齐稳"的新阶段，温和修复是主流，想看到房价暴涨，基本不可能。
第三，正向循环会持续，市场会越来越健康。现在置换链条通了，改善需求带动刚需，二手房带动新房，市场已经走出了低迷期，接下来会保持平稳复苏的节奏，这才是楼市该有的样子。
六、刚需、改善别慌，这几点建议，全是干货
说了这么多，最实际的还是给购房者提建议，不管是刚需还是改善，别被市场热度带偏，记住这几点，准没错：
刚需族：别再傻等降价了，核心区近地铁、配套全的优质老破小，看中了就择机入手，现在笋盘越来越少，再等议价空间更小，甚至可能错过合适的房子。记住，刚需买房，通勤和配套是硬指标，宁可买核心区小一点的，也别买远郊大户型，远郊没人气，后续想出手都难。
改善族：趁现在置换链条畅通，赶紧瞄准500万-800万的外环内板块，政策红利加持，这些房子的流通性和保值性都强，换房正当时。提醒一句，置换一定要把握好节奏，最好先锁定意向房源，再卖自己的房子，别一不小心踏空了。
避坑提醒：外环外非核心、配套不成熟的板块，千万别碰，这些地方成交量已经在跌，缺乏真实需求支撑，买了很容易被套。还有，现在卖方话语权高，议价别抱太高预期，优质房源适当让步，别因小失大，错失好房。
✅✅璟雲里售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅
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