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我先简单介绍下 吴淞创新城 ，它是2020年上海市提出的宝山重要的 市级战略规划 ，希望 以城市更新的形式打造世界级科创中心 。虽然它的竞品金茂棠前、招商序和江湾金茂府都在提这一概念，实际上真正占据核心腹地的是吴淞道1號。
按规划这里有 约60万方的科创 、 200米地标建筑 、 总部经济以及持续开发的住宅组团 ，同时也有现实性的利好，比如，交通较为便利，项目 距轨交3号线宝杨路约700米 ；配套较为完善， 共享宝钢老城的商业、医疗等设施 。
淞宝商业示意图，来源上海宝山
不过，这个项目区位上最主要的抗性来源于 相邻关系，只能给到c ，它的 西侧是宝山老工业区，搬迁周期较长，而且可能存在一定污染 。
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相较之下，吴淞道1號的 产品明显落后于它同期在售的三个竞品 ，是建筑规范标准新旧交替之际的牺牲品，主要体现在：
第一， 公区方面 ，金茂棠前、招商序、江湾金茂府都有大规模的社区共享空间，包括下沉式庭院会所、架空层、风雨连廊，甚至是不计入公摊的，而这些它都是没有的， 只有基础绿化和儿童活动区 。
第二，户型方面，金茂棠前主卧做到了270°转角飘窗，招商序做到了三阳台，而涉及到更大 套内附赠的部分它也没有 。
另外，它规划上有一个不合常理的做法，它把世俗认为价值最低的 租赁房放在土地价值最高的社区正中间 ，还紧邻中心景观，除了这是为本地公务员进行的专属化的配置外，我想不出其他的理由了。
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假设吴淞道1號不做拖沓，按正常节奏于2024年上半年入市，6.3万/m²的联动价实现旺销问题不大，因为彼时它只有一个竞品，是区位和产品都不如它的上海长滩，它的优势特别明显。
可来到2025年的今天，它的竞争环境一下子变得很严峻，首先， 竞品 竞争力明显强于它， 产品力全面领先于它 。比如，招商序和江湾金茂府区位上和市区关系更好，处于相差4站的上游位置，虽然贵了5000块，但是算上额外赠送的10%的户型使用效率，性价比更高。金茂棠前在轨交与合生汇短期落地的规划下，价格还比它便宜。
其次，这三个项目加在一起有超过3000套房源，在这样的重重围堵下，它究竟凭借什么突出重围呢？因不具优势，在丧失了大的区位客源的情况下， 宝山老城的客群成了吴淞道1號的唯一选择。 也许我们会觉得287套房源数量不多，可被消化，但上实作为一级开发商，它并不只着眼于只有200多套房源的吴淞道1號，在1号不能扩大客源的情况下，之后的2、3、4号该怎么办呢？
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交通配套，项目周边位于宝杨路南侧同济路西侧，距离3号线宝杨路站约400米。
商业方面，项目周边拥有包括宝乐汇，诺亚新天地， 星月国际广场 ，宝杨宝龙广场等诸多大型一站式购物中心，可以满足较高能级的购物需求。
教育配套，周边宝山区一小、 上海市淞谊中学 、宝山区教育学院附属中学等。 （新房不承诺对口学校，具体以实际为准）
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2023年7月11日，上海第二批次2轮土拍中，上实以总价133747万元成交宝山区吴淞创新城15更新单元03-02、04-02地块，地块出让面积40771.4㎡，容积率03-02：2.5；04-02：4.0。溢价率0%，楼板价9454元/㎡，，房地联动价63000元/㎡。
吴淞道1號在秉承海派建筑历久弥新的经典品格之上，引入世界建筑艺术的瑰宝——斯卡帕叠级，通过线条、空间、光线打造极具时代审美的宏大秩序感，将当代建筑艺术卓然尽汇于此，打造历经时光仍熠熠生辉的建筑艺术，唤醒迭跃时代的珍贵品位，重塑宝山人居新封面。
在园林设计上，采用“一心一轴N场景”的手法，通过归家中轴将景观次第铺展，层层递进美好家境。同时以中心花园为核心，融汇葱茏花木、玻璃平台、锦鲤池、阳光草坪、儿童乐园等，上演N种生活场景，致献多元生态休闲新体验。
两款建面约100㎡都做出了上乘水准。
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