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板块下行直观体现在新房整体去化低迷。本期李想测评的同悦湾璟庭就是其中的典型代表。
它自2025年5月首开以来，至今两次推盘，172套房源只成交了17套，平均每月只能卖2套，直观印证了整个朱家角新房板块的颓势，所以综合评级给到较低的C。
先来看它的基本情况：这个项目由2宗地块组成，总建面约5.7万方，容积率1.25，规划10栋5层叠加、11栋8层洋房，总共472户。优先开发西地块，主力户型是85到95㎡的二至三房，以及116到128㎡的叠加。洋房均价约3.8万/㎡，总价三四百万，叠加约4.6万/㎡，总价五六百万
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该项目位于上海市青浦区朱家角镇，地理位置优越，环境优美。项目东至淀园路，南至阁游路，西至淀北路，北至黄家埭路。
项目采用现代中式建筑风格，粉墙黛瓦，平坡结合。整体立面三段式处理，基座线脚中式元素的融入，顶部挑檐及坡顶设计，充分表达中式风格建筑特点。
除了低容积率带来的宜居属性外，项目还是一个最高8层的洋房+叠墅社区。居住体验遥遥领先高层产品。
（效果图过程稿仅供参考 最终以实际交付为准）
项目位于上海市青浦区朱家角镇阁游路与淀昇路交汇处，容积率仅为1.25，绿地率达35%！项目由东、西两个地块组成，依据项目进度，西地块将优先入市，西地块由186套建面约85㎡-95㎡洋房及100套建面约120㎡5F叠墅产品组成。为符合更多市场需求，东地块仍在产品优化中。
最新消息！青浦朱家角，约1.25低密墅质住区——「同悦湾璟庭」加推47套建面约94-129㎡洋房&叠墅；均价4.1万/m²！认购金10万！认购时间：10月1日-10月5日；上期少量建面约 85-95㎡逸境洋房、约117-129㎡中式叠墅产品；均价4.35万/㎡！实景示范区、美学样板间已开放！售楼处线上火热预约中！
一房一价表如下：
而这个项目两边都不沾。它处在朱家角新镇的居住补充板块，这里缺乏明确规划，长期发展潜力也相对一般，因此地理给到b。
不过，项目的公建配套很亮眼，尤其是教育资源，周边有青浦复旦兰生、复旦附中等优质学区；
医疗也值得一提，距离三甲红房子青浦分院大约2公里，未来还有中山医院青浦新城分院落地。
此外，相邻关系也是加分项，它北侧紧邻新塘江河，拥有一线滨水景观，提升了居住舒适度。
但是，项目的短板也很突出，主要体现在交通和商业上：它离17号线淀山湖大道站直线约2公里，公共交通不算便利，日常高度依赖自驾或社区班车。
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