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因此我们 综合评级只会给到D，这就是我们今天要测评的 嘉定新城御花园 。
我们先来看项目基础信息：它占地54000㎡，分两个地块，容积率在1.7-1.8之间，总共大约有850户，由小高层和6层叠加两种物业形态组成。它的主力户型是103㎡的三房，还有一些145-155㎡的叠加。整盘均价4.5万/㎡，主力总价大概在400-700万之间。
接下来，我们从 区位、产品、交易 三大维度、12个细分项来详细测评：
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区位评级
C
先看 区位评级C ，其中 地理b，交通c，配套c，相邻c+ 。
别看它名字里带“嘉定新城”，但实际上这个项目 地处 嘉定工业区 里。它南侧紧挨着嘉安公路，沿线遍布的都是汽配、电子器械这类工厂，另外三面不是农田，就是待开发的空地。虽说西南两侧有练祁支河、鸡鸣塘水系的环绕，但放眼望去还是厂房为主，在项目资料里的滨水景观、非常好的居住体验，稍微还是有点言过于实。
也正因为位置偏，四周基本是“荒芜之地”，所以自然也没什么像样的生活配套。 交通上 ，它距离轨交11号线嘉定西站直线也要超过1.5公里；至于 商业、学校、医疗 等生活配套，基本都要跑到2公里外的嘉定老城去。所以说，大家别听它的名字叫御花园，以为是世外桃源，但它 所处的还是一个宜居性偏弱的区位 。
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产品评级
B
第二部分来看 产品评级B ，其中 规划与排布b，公区c，户型b，内装b 。
也许开发商早就了解到自己项目在区位上的弊端，很难吸引常规轨交外溢的刚需客，所以定位方向上瞄准的是本地改善的客群，因此在1.7多的容积率下，做了小高层加叠加的高低配组合。所以也会产生 土地覆盖率高，在产品从规划布局上总的来看是受限的 ，整个社区舒适性表现偏弱，也是 规划与排布只给到b 的原因。
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再看 产品本身 ，毕竟是几年前的了， 也明显弱于市场主流水平 ： 户型上 ，高层是1梯2户带北侧连廊，主力103㎡三房，南向1.5阳台为全封闭设计，得房率因此相对较低，空间利用率和居住体验就相对一般；
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叠加方面 ，做的是上、中、下三叠，全部只有2开间朝南，南向开间尺度相对受限，而且赠送力度也不如市面上大部分楼盘，上叠只送南北露台，中叠没有赠送，下叠地下室层高只有5.5米，附赠率也是处在较低水平。
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公区方面打造也偏简单 ，这么一个近10万方的中大型社区，没有会所，也没有架空层，外立面也都是大面积涂料，社区景观也没什么设计感，所以整个社区的评分也不会很高，和它定位区域本地“改善盘”导致产品和客户之间有矛盾和不匹配。
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总之，它在工业区里做改善盘，产品又没做出改善该有的样子，从策略到执行都很让人迷惑。
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交易评级
D
最后 交易评级D ，其中 定价c，供需c，竞品d，能力c 。
项目和理想之地同时间拿地，估计项目是想着打个竞争的时间差，避开和理想之地的直接竞争，所以选择在理想之地卖完，也就是2024年7月才首次入市。
但这个策略并没有奏效，原因主要有两点：一方面，板块红盘理想之地已经卖掉2000多套， 大量客群已经被提前消化 ；另一方面， 2024年7月这个时候，上海楼市已经进入下行调整期 ，整个市场的观望情绪变得很浓厚。
再看定价，作为一个定位改善客群的项目来说，整盘4.5万/㎡的均价并不算夸张，但是 从总价上来说，又和嘉定新城这个位置更好主城里的项目基本持平 ，它的区位远远比不过主城。叠加产品力不足、整个客群基数被透支、市场情绪低迷的多重压力下，这个价格显得再也没有竞争力，销售遇冷是必然结果。
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更有意思的是，面对卖不动的情况，它还特别“硬气”：从开盘到现在，一直没有开渠道，中介不推、平台不挂，全市甚至本地一直都没多少人注意到这个盘。而且，它到现在都没有折扣、没有促销，价格也不做调整，对比一下嘉定工业区的二手次新房，现在的成交价主力也才2.5-3万/㎡，它4.5万的这个价格就显得好像没人买了，也是滞销的一个重要原因。
不过话说回来，它的总价门槛不算特别高，在全市范围里有一些低楼层不到400万就可以买得到。如果是在工业区里面一些人，对于新房有执念，也可以稍微考虑一下。
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