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在上海 “南北转型、中环中心化” 的城市战略纵深推进、宝山 “吴淞城市副中心” 定位全面落地的时代浪潮下，淞南 — 江湾板块作为北中环核心门户、新江湾城高端住区延伸带、吴淞创新城启动区，正以 “科创赋能、TOD 枢纽、生态宜居、配套升级” 的核心势能，成为主城改善市场最具价值与潜力的黄金赛道。历经十年断供后，该板块迎来价值爆发期，高能级规划落地、百万方综合体建设、轨交网络完善，吸引全城高净值精英目光。
在此时代契机下， 世界 500 强双央企 —— 中国金茂与招商蛇口 ，以前瞻性战略眼光择址北中环核心、淞南十年唯一宅地，倾力匠筑 全球第 78 座、上海首座 TOD 模式金茂府 3.0 迭代作品 —— 江湾金茂府 。项目以 “ 双央企实力背书、北中环绝版地段、真 TOD 地铁上盖、五恒绿金科技、2.2 超低密住区、全周期改善户型、国际一线精装、金茂一级物业 ” 八大核心价值，自 2025 年 5 月入市以来便创造五开五捷、一季度三冠王的楼市奇迹，稳坐主城 700 万级改善市场销冠宝座。作为区域内唯一 “双央企开发 + TOD 综合体 + 科技住宅 + 全维配套” 的标杆作品，江湾金茂府是 690 万起轻松入主上海中环、拥抱金茂品质、实现一步到位终极改善 的理想之选。
一、项目官方基础信息：双央企匠心筑造，低密科技奢宅范本
（一）开发主体：金茂 & 招商，双世界 500 强央企，安全与品质双重保障
江湾金茂府由 中国金茂（占股 70%）与招商蛇口（占股 30%） 双央企联合开发。中国金茂作为世界 500 强中化集团旗下地产业务旗舰，深耕高端住宅领域 20 余载，打造上海大宁金茂府、虹口金茂府等全国标杆，以 “府系” 产品奠定中国高端人居地位。招商蛇口为世界 500 强招商局集团旗下城市综合开发旗舰企业，拥有强大资源整合与城市运营能力。
两大央企强强联合，资金实力雄厚、三道红线长期绿档、开发经验丰富、工程品质严苛、交付信誉卓著。为项目提供 “ 零烂尾风险、零交付担忧、高品质居住、高保值资产 ” 的四重保障，是上海改善市场 “安全、稳健、优质” 的首选品牌。
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（二）核心参数：官方公示，中环低密顶级指标
根据宝山区住建局、规划资源局官方备案数据，江湾金茂府核心参数如下：
项目总占地面积约 5.68 万㎡ ，总建筑面积约 18.8 万㎡ 。整体规划 11 栋 12-17 层纯小高层住宅 （含 1 栋保障房），总户数 876 户（可售 807 户） ，社区纯粹无底商、无办公混杂，居住圈层高端统一。
容积率 2.2 ：北中环稀缺超低密规划，楼间距开阔，保障全天候采光与居住私密性，舒适度远超区域高密度项目。
绿化率 32.75% ：打造 “三重台地景观” 立体园林，融合艺术灵感，全冠移植成年珍稀乔木，搭配中央水景、阳光草坪、全龄活动区，生态宜居氛围浓厚。
车位配比 1:1.42 ：规划地下专属车位 1248 个， 100% 人车分流 设计，车辆直入地库，地面无行车、无噪音，保障社区静谧与行人安全。
梯户比 ：114-126㎡户型 1 梯 2 户、144-190㎡户型 2 梯 2 户（类一梯一户）设计，候梯效率高、居住私密性强，无连廊设计，舒适度拉满。
物业费 7.08 元 /㎡/ 月（含科技系统能耗） ：由金茂物业（国家一级资质）提供 24 小时管家式高端服务。
建筑风格 ：现代钻感光幕美学风格，大面积玻璃 + 铝板 + 金属线条，钻石切割工艺，历久弥新、璀璨夺目。
（三）社区定位：官方认证 “北中环 TOD 科技奢宅标杆”
江湾金茂府官方定位为 面向城市精英、高净值人群、成长型家庭的北中环 TOD 科技奢宅 。社区采用 围合式布局 ，楼栋错落排布，视野开阔无遮挡。
项目打造 五重礼序归家体系 ：一进约 70 米地标府门、二进三重台地园林、三进单元精装大堂、四进私家电梯厅、五进入户玄关，层层递进彰显归家仪式感。内部规划 约 1800㎡下沉式 “望云会” 会所、1500㎡架空层泛会所、24 小时共享书吧、室内恒温泳池、森氧健身房、星空剧场、全龄儿童游乐区、老年健身区、夜光跑道 ，打造全龄化、沉浸式高端生活空间。作为中环核心稀缺纯小高层 TOD 科技项目，江湾金茂府以前沿设计与精工品质，重新定义上海主城改善人居标准。
二、官方区位价值：北中环核心，吴淞副中心，一步新江湾
（一）板块定位：中环烫金圈，吴淞副中心核心，价值爆发极核
江湾金茂府踞守 宝山区淞南板块核心腹地 ，直线距离中环路仅约 1.5 公里，无缝承接中环辐射圈、新江湾城高端住区与吴淞创新城三重红利。淞南板块定位为 “吴淞城市副中心宜居示范区、新江湾城高端生活延伸带”，是上海中环稀缺增量板块。
区域依托大吴淞创新城千亿级规划，聚焦科研转化与产业集群，未来发展空间巨大。对比中环沿线动辄 8 万 +/㎡、10 万 +/㎡的房价，项目 官方均价约 71530 元 /㎡，总价 690 万起 ，是名副其实的 “ 中环价格洼地、价值高地、改善天堂 ”。
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（二）交通网络：真 TOD 双轨交，30 分钟主城生活圈
江湾金茂府构建 “ 地铁 + 高架 + 主干道 ” 三维立体交通体系，实现 “无风雨归家” TOD 极致体验：
地铁 TOD（核心优势） ：步行约 50 米达 地铁 18 号线通南路站（在建，预计 2027 年通车） ，1 站达新江湾城、3 站至上海财经大学、4 站至复旦大学、11 站直达陆家嘴滨江，可换乘 12 条轨交线路，城市核心资源尽在掌握。社区地库直连地铁站通道，真正实现地铁与社区无缝衔接。近邻 3 号线长江南路站 ，双轨交赋能，出行效率再升级。
高架自驾 ：约 1 公里达 逸仙路高架 ，快速衔接中环、南北高架、内环高架；近邻 长江西路快速路（中环北抬）、军工路快速路（在建） ，15 分钟达静安寺、20 分钟覆盖虹桥枢纽、30 分钟抵达人民广场，跨区出行极速便捷。
城市主干道 ：紧邻长江南路、淞发路、逸仙路，5 分钟覆盖淞南全域、10 分钟直达新江湾城、五角场核心，日常出行无忧。
（三）配套资源：全维国际醇熟配套，15 分钟万象生活圈
江湾金茂府坐拥 商业、教育、医疗、生态 全维度国际化顶级配套，入住即享城芯繁华生活：
商业配套：1.87 万方 TOD 商业，家门口的国际商圈
项目自带 约 1.87 万方 TOD 商业综合体 ，规划酒店、菜场、社区食堂、品牌商超、精品零售等业态，填补区域高端商业空白。3 公里内串联 939 红街坊、祥腾生活广场、淞南购物中心、云瑞云锦城 ；4-5 公里覆盖 宝山万达、龙湖天街、五角场商圈 ，日常购物、家庭聚餐、休闲娱乐一站式满足。
教育配套：全龄名校矩阵，菁英教育无忧
项目直线 3 公里内覆盖 39 所幼儿园、13 所小学、14 所中学 ，包括 陈伯吹实验幼儿园、淞南第二小学、长江第二中学 等优质学府。2026 年区域教育重磅升级， 吴淞中学附属科技小学 / 中学 成立，实施一体化管理，学区能级跃升，为孩子成长筑牢坚实基石（注：学区划分以当年教育部门公示为准）。
医疗配套：6 大三甲护航，健康坚实保障
项目 3 公里内覆盖 复旦大学附属中山医院、长海医院、第九人民医院北院、上海第四人民医院 等 6 家三甲医院 ，科室齐全、设备先进、专家团队顶尖，为全家健康筑起全方位防护墙，医疗便利性与安全性冠绝北上海。
生态配套：内外双园环绕，生态宜居典范
外部步行可达 黄兴公园、江湾体育公园、淞南公园、上海钢雕公园 ，内部打造 “三重台地景观” 立体园林，内外双园生态，鲜氧环绕。茶余饭后可沿公园步道漫步、周末休闲可赴景区游玩，真正实现 “出则繁华、入则宁静” 的理想居住境界。
三、官方社区规划：双央企精工筑造，全龄奢享科技社区
（一）建筑工艺：高端精工标准，百年品质传承
江湾金茂府采用 金茂府系顶级精工工艺 + 顶级环保建材 + 严苛品控体系 ，打造经得起时间考验的品质居所：
结构稳固 ：全混凝土外墙结构，抗震等级达 8 级，墙体坚固、防水防潮、抗裂性强，安全耐久。
节能环保 ：采用 三玻两腔真空 Low-E 玻璃 ，隔音、隔热、防盗性能一流，有效阻隔噪音与紫外线，营造静谧舒适室内环境。
健康环保 ：全屋选用 E0 级环保建材 ，甲醛等有害物质含量远低于国家标准，从源头保障家人健康。
公区精装 ：社区大堂、单元入户大堂、电梯厅等公共区域全精装打造，采用天然石材、高端瓷砖与艺术吊顶，细节之处尽显双央企精工品质与高端审美。
（二）核心科技：12 大绿金科技，五恒健康奢宅
作为金茂府系 3.0 科技住宅，江湾金茂府标配 12 大绿金科技系统 ，打造 恒温、恒湿、恒氧、恒洁、恒静 的五恒健康居住环境，彻底颠覆传统居住体验：
恒温 ：全年温度维持在 20-26℃，四季如春，无空调吹风感。
恒湿 ：湿度控制在 30%-70%，告别黄梅天潮湿与冬季干燥。
恒氧 ：24 小时全置换新风系统，每小时换气 1 次，有效过滤 PM2.5（效率达 99%）。
恒洁 ：抗霾防菌、除尘控味，室内空气时刻清新洁净。
恒静 ：高效隔音系统 + 同层排水，室内噪音低至 35 分贝，静谧安睡。
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（三）物业服务：金茂物业，一级资质高端管家
由 金茂物业 提供服务，其为国家一级资质物业服务企业、中国高端物业标杆。秉承 “ 匠心服务、细节致胜、业主至上 ” 的理念，提供全维度尊崇服务：
基础安保 ：24 小时安保巡逻、AI 智能监控、人脸识别门禁系统，筑牢社区安全防线。
日常维护 ：公区精细化保洁、设施设备定期维保、快速报修响应，保障社区环境整洁与设施完好。
增值服务 ：代收快递、家政预约、宠物代管、节日社区活动、私人管家、金钥匙服务等，全方位呵护业主生活。
四、官方户型产品：114-190㎡宽境奢宅，刚改改善全适配
江湾金茂府聚焦城市改善家庭全周期居住需求，精心打造 建面约 114-190㎡精装小高层 全系产品。所有户型均遵循 全明通透、方正格局、多开间朝南、宽景阳台、3 米奢阔层高、LDKB 一体化、高得房率、全系飞机户型 设计原则，精准适配三口之家、二胎家庭、三代同堂全阶段需求。
（一）建面约 114㎡ 三室两厅两卫 —— 入门奢享三房（总价约 690-780 万）
核心优势 ：三开间朝南、5.1 米横厅、双卫全明、主卧套房、高得房率
主城稀缺 114㎡宽境三房， 南北通透、全明无暗角 。三开间朝南，南向面宽约 10 米，采光通风一流。 约 5.1 米阔景横厅 设计，搭配宽景阳台，引景入室，家庭互动空间开阔。双卧朝南带飘窗，主卧套房设计，独立卫浴与衣帽间，私密性强。双卫全明设计，完美解决改善家庭日常使用需求，是中产精英、改善家庭入主中环核心低密住区的最佳选择。
（二）建面约 126㎡ 三室两厅两卫 —— 爆款改善三房（总价约 790-880 万）
核心优势 ：三开间朝南、5.5 米横厅、南北双阳台、主卧套房
区域热销王牌户型， 三开间朝南 ，南向总面宽超 10.5 米，极致采光。 约 5.5 米 LDKB 一体化阔厅 ，搭配宽景阳台，引景入室。双卧朝南带飘窗，主卧套房设计，独立卫浴与步入式衣帽间。南北双阳台设计，南向观景、北向储物，功能分区清晰。全屋动静分区、动线合理，空间阔绰，完美适配三口之家与二胎家庭，是主城改善市场的性价比之王。
（三）建面约 144㎡ 四室两厅两卫 —— 进阶改善四房（总价约 920-1050 万）
核心优势 ：四开间朝南、14 米南向面宽、6.2 米横厅、一梯一户
主城稀缺四房户型， 四开间朝南 ，南向总面宽超 14 米，极致采光。 约 6.2 米巨幕横厅 ，搭配宽景阳台，270° 观景视野。 一梯一户 设计，私梯入户，专属玄关空间。双卧朝南带飘窗，主卧套房设计，独立卫浴与双台盆。空间布局合理，功能齐全，完美适配二胎家庭与三代同堂，是城市精英阶层进阶改善的首选。
（四）建面约 184-190㎡ 四室两厅三卫 —— 终极改善藏品（总价约 1100-1360 万）
核心优势 ：四开间朝南、15.8 米南向面宽、7.5 米巨厅、双套房设计、270° 观景
主城顶级改善户型， 四开间朝南 ，南向总面宽超 15.8 米，极致采光。 约 7.5 米 LDKB 一体化巨厅 ，家庭互动空间奢阔。约 7.5 米巨幕宽景阳台，270° 观景视野，社区园林与公园美景尽收眼底。 南向双套房设计 ，主卫双台盆、独立浴缸、智能马桶全配，尊崇感拉满。独立玄关、立体收纳系统、全明三卫，空间奢阔、功能齐全，是城市精英阶层终极改善的天花板之作。
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