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现在，九宫格又迎来了一个新的楼盘，依托这里的低密的基底，它也是当前杨浦滨江在售房源里面唯一的纯粹的洋房产品，在同期杨浦滨江高供应的周期里凭借着多层形态，跳出了这里的相对红海。

更重要的是，它在产品端也完成了两个升级，一个是公区革新，不仅是整个区域里面首个抬板项目，也是当前在九宫格里唯一独配私属会所的社区，第二方面就是在户型方面有明显的优化，在新规的加持下，实现了片区内同面积段更高规格的空间尺度和面积附赠，注定具备了较强的交易属性。

在2026年4月份首开时，市场反映的认筹率突破了128%，当天成交金额也达到了6个亿，二批次房源目前已经在筹备当中，预期近日加推，快节奏的加推的本身就体现了这个项目对后续去化的底气。

无论是在板块的能级、产品力还是在价格策略上，这次我们要评估的楼盘都处在了一个比较舒服的位置，综合评级给到A。

本次李想买房测评的就是位于杨浦东外滩的中铁云璟外滩。

它的容积率1.8，总建筑面积大约3万方，项目由5栋6到7层的洋房和7栋4层的叠加组成，其中洋房的建筑面积大约在115-145㎡，叠加别墅大约在209㎡，这个小区总共有204套房源。

同时这里的配套也已经逐渐成熟。交通上，这里双轨交汇，距离12号线的宁国路站约800米，还有一条在建的24号线临青路站，离项目大约400米。商业上，超级合生汇以及国际时尚中心都已经开业或者计划开业运营。

在新质秀岸中，居住能级最高的就是这里统一规划、成片开发的九宫格。与前滩、后滩的九宫格有所不同，杨浦滨江的九宫格不仅具备了唯一的低密属性，还有历史风貌保护属性，建筑限高24米，整体容积率也严格规划在1.2到1.8之间。

这就使得云璟外滩这样的楼盘在相邻关系上面有很大的优势，北边是里弄住宅，南边是15米高的风貌社区，西边是规划绿地，东边也是洋房社区，四周视野都非常开阔，是一个真正成片的低密住区，这在上海的市区里面是非常难得的。

产品评级

A

接下来我们再来看产品评级A，其中规划与排布a，公区a，户型a，内装b+。

在产品层面，云璟外滩在一众竞品里展现出了一些与众不同的特点。

首先，它是杨浦滨江首个抬板的社区，受到低密建筑要求的影响，虽然整体抬板高度只有2米左右，但是与其他项目相比还是拉开了整个立体景观的层次，提升了居住的私密性，并且通过叠水、绿植、奢石，丰富了社区整体的景观视觉。

一般来说，低密社区与公区的规模是相矛盾或者相背离的，但是这个项目借助抬板设计实现了在低密社区里大规模的会所配套。虽然这里地块并不大，但是有1200㎡的下沉式会所，再加上它的架空层，配备了恒温泳池、健身房等等的社区配套设施。

另外，项目做的是多层的建筑形态，这就与其他在售项目以高层为主的建筑形态完全不一样。依托多层的建筑形态，项目的户型性能在整个杨浦滨江就具备了最先天的优势。比如，多层核心筒的占用面积一定要比高层要小，也就意味着分摊面积要小，天然的得房率就高。

同时附赠也比较大，包括了约7-11㎡可敲的飘窗，还有大约2.5㎡的设备平台，以及大约5.7㎡的独立电梯厅。我们也考虑到它做了封阳台的处理，但实际得房率依然要高于高层的建筑形态。特别是现在杨浦的飘窗都做了无承重强度的设计，所以在现场参观的时候能让参观者真正感受到，新规所带来的室内空间在未来入住后会有多么宽敞。

因此它145㎡的户型在尺度上面也可以媲美市面上传统的160㎡以上的户型，这也使整个户型的功能性表现非常强，能升级成4个卧室加1个书房，在6.4米的大横厅里还能够作为一个X空间进行处理。

最后在内装方面，这个楼盘也把原定的4000的装标拉高到了现在的5000，整个厨房是全套美诺，卫浴是唯宝、高仪，在主卫的卫生间的门墙上面用了贝母墙，整个地面都是全铺石材，在杨浦滨江的项目里面它的内装标准还是属于较高的。

交易评级

A

最后我们来看到交易评级给到A，其中定价b+，供需b+，竞品a，能力a。

这个项目首推的是47套房源，市场反馈认筹率突破了128%，二批次也在加速推进中。

项目在交易方面的特点，首先就是洋房产品或者说多层产品在今天整个市场里面相对稀缺。放眼整个杨浦滨江，甚至是整个上海滨江的置业带的在售项目当中，几乎都很难看到多层的建筑形态。

不少客户跟我们交流时也提到了这一点，比如说有一位粉丝去年就想买外滩序，最后因为一些原因没有购买，现在再来考虑中铁云璟外滩这个项目，他就认为两个项目的区位相同，建筑形态也都是洋房产品，而且外滩序的价格与今天优惠后的云璟外滩也相近。

但是对比下来，他们普遍会觉得云璟外滩的产品迭代优势相比去年的外滩序系列明显更为突出。特别是作为新规后的首个升级产品，云璟外滩不仅在整个社区方面多了专属会所，在用材和精装标准方面也有明显升级，产品力明显要更强一档。另外，由于云璟外滩的起步面积是115㎡，换算后就是大约总价1500万可以买到这里的洋房，相对来说门槛较低。

当然也有粉丝会将它和浦东前滩南当下热销的多层项目前滩元境做对比，两者同属于上海黄浦江滨江板块，也同样都是洋房多层的建筑形态，但实际上两者的区位定位有比较大的差异。前滩南是以纯粹居住功能为主，而云璟外滩所在的九宫格区域是以科创产业和居住双向驱动，是典型的产城融合板块。

如果把视野放大到整个杨浦滨江对比，本质就是多层洋房建筑形态与高层住宅产品的选择，对应不同的购房群体。如果购房者不执着于多层低密形态带来的居住优势，也不在意低层洋房的舒适度和稀缺属性，杨浦滨江还有不少高层房源可以选择，价格门槛相对更低。但如果购房者主打低密社区、多层建筑形态，那么放眼整个滨江带，云璟外滩就是当下唯一、也是最好的选择了。

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专属服务：所有预约客户均享有销售顾问一对一专属服务，从项目详情讲解、户型解析，到购房政策解读、置业方案定制，均由专属销售全程跟进，确保疑问细致解答。

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