2026万科四季隐秀楼盘百科→楼盘网站→楼盘测评→售楼中心电话→楼盘百科→24小时热线电话
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四季隐秀售楼处电话：400-9972-099
先列个基本情况：
项目名称：四季隐秀（备案名：荣万悦璟名邸）
位置：宝山区杨行镇，东至规划一路，南至09A-04（生产防护绿地），西至09A-02（公共绿地），北至镇新路-1
开发商：上海宜为兴置业发展有限公司（万科联合体）-1-20
产品系列：万科“隐秀系”上海首发，万科“四季都会”第七期-20
总占地面积：约6.23万㎡-20
拿地时间：2024年1月，协议出让，总价30.97亿元，楼板价24848元/㎡-20
总户数：约1022套-8
容积率：2.0-1-5
绿化率：35%-1-5
建筑类型：高层+叠墅
物业公司：上海万科物业服务有限公司-1
车位配比：约1:1.22-1
主力户型：92-143㎡三至四房（高层），叠墅产品-18
参考均价：高层约5.2-5.3万/㎡，叠墅约6.39万/㎡-
最新参考价：约64,000元/㎡-1-5
总价区间：高层约450-700万，叠墅约800万+
交付标准：精装修交付-5
交房时间：2026年12月31日-1-5
项目特色：二套房首付2成、地铁沿线、公园地产-5
这个盘最大的特点是什么？万科品牌+200万方大盘+低容积率+公园社区+高去化率。五个标签叠加，在宝山杨行板块确实独树一帜。但它也有“硬伤”——地铁“两不靠”、周边配套仍在完善中、万科自身的财务压力。
四季隐秀售楼处电话：400-9972-099
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区位与地段：杨行的“200万方超级大盘”
3.1 地段定位：大吴淞腹地，杨行老集镇改造核心区
四季隐秀位于宝山区杨行镇，属于大吴淞腹地-20。杨行镇位于上海市区北部近郊，宝山区境中部，南距东方明珠约15.2公里-。
项目所在的杨行板块，是万科联合体自2019年起持续深耕的区域。万科参与杨行城中村改造以来，“四季都会”的整体开发体量已从90万平方米扩展至约200万平方米--11。
200万方是什么概念？这是一个超大型居住社区的体量。相当于把整个小区拆成好几个组团，每个组团都是独立项目，但共享同一个大盘的配套和品牌效应。四季隐秀就是这个超级大盘的第七期，也是万科“隐秀系”在上海的首发作品-20。
对于投资者来说，“200万方超级大盘”是一把双刃剑。正面：大盘意味着配套会逐步完善、人口导入会形成正循环、万科的品牌效应会持续放大。负面：天量供应意味着未来二手房市场上会有大量同质化的竞争对手。整个“四季都会”系列累计推盘已超过2000套，未来还有更多地块入市-11——想卖的时候，邻居也在卖。
3.2 交通：地铁“两不靠”的尴尬
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交通是四季隐秀争议最大的地方。
开发商宣传：项目周边已有1、3、19号线（在建）、22、24号线（规划）-20。四季隐秀位于蕰川公路东侧-。
实际情况：
距离地铁1号线宝安公路站约1.5公里-
距离在建的19号线铁山路站约1.2公里-
属于典型的“两不靠”——两个地铁站都走不到-
1.2-1.5公里的步行距离意味着什么？走路要15-20分钟。每天来回走30-40分钟——一年下来就是200多个小时。对于依赖地铁通勤的上班族来说，这是一个不小的负担。
但也要看到积极的一面：1号线宝安公路站已经通车，19号线在建中，未来还有22、24号线的规划-20。相比那些“远期规划”的地铁盘，四季隐秀的轨交配套确定性更强——至少1号线已经开通了。
自驾方面：项目位于蕰川公路东侧，可快速接入城市快速路网。对于有车一族来说，通勤条件尚可。
我的判断是：这个盘不算“地铁盘”。1.2-1.5公里的距离，说远不远、说近不近。如果你每天都要坐地铁通勤，这段路走起来并不轻松——尤其是下雨天、大热天、冬天。建议实地走一遍从地铁站到项目的那段路，感受一下再决定。
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四季隐秀最独特的卖点，是“一半公园一半家园”的概念。
项目紧邻约6万方市政公园，社区与公园无缝连接，形成约50%半公园+半社区规划、类1.0容积率、约55%绿地率-18。
有测评指出：“所谓'类1.0'实际是2.0容积率，但楼间距超30米+南向无遮挡，实测阳光覆盖率吊打同类”-。
用大白话翻译一下：虽然实际容积率是2.0，但由于紧邻大型公园，实际的居住密度感受确实比数字要低。推窗见绿、下楼进园——这种生活方式在宝山的新盘中确实不多见。
对于投资者来说，“公园资产”在任何城市都是稀缺的。在宝山杨行这样的板块，能拥有6万方公园配套的楼盘，确实有独特性。但需要提醒的是：公园是公共资源，不是私家花园——谁都可以去，不是业主独享
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产品与品质：“隐秀系”的“空间魔法”
6.1 建筑与规划：2.0容积率的低密社区
四季隐秀在产品端的最大亮点是容积率只有2.0-1。
2.0的容积率是什么概念？在现在的新房市场里，外环外大部分楼盘的容积率在2.0-2.5之间。2.0属于低密度配置。
项目由高层+叠墅组成，主推建面约92-143㎡三至四房-18。约6万方公园与约6万方住宅“缝合”，形成约50%半公园+半社区规划，类1.0容积率、约55%绿地率-18。
项目还打造了建面约1600㎡下沉式高阶会所，配备私宴厅、茶室、健身区、桌球室、乒乓球室、瑜伽室等。健身器材采用Matrix品牌，台球桌选用美国BVM品牌-18。
5#首层架空空间打造创新性的第三代架空层泛会所，设置学习盒子、童玩盒子等主题场景，满足全龄段需求-18。
6.2 户型分析：92-143㎡的“空间革命”
四季隐秀的户型设计，主打“高实用面积”。
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92㎡三房两厅一卫：
得房率较高，空间利用率优-1
92㎡实现三室两厅一卫，属于典型的“刚改”主力产品
虽非完全南北通透，但符合上海等高密度城市的主流设计逻辑-1
105㎡三房两厅两卫：
南北通透、明厨明卫、功能分区清晰-1
105㎡面积控制得当，得房率高，无浪费面积-1
南向三开间+双明卫+主卧套间设计-1
适合3-4口之家
126-143㎡四房：
户型方正，通过贪吃蛇收纳、S墙等设计，从玄关到卧室再到厨房、卫浴，将收纳空间层层考究-18
多开间朝南，部分边套户型有270°双转角飘窗+双联阳台设计-18
143㎡户型实得面积≈普通160㎡，L型飘窗可秒变咖啡吧+书桌-
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户型设计的亮点：
高得房率——同样的建筑面积，你能得到更多的使用空间
S墙+贪吃蛇收纳——在有限的空间里“偷”出更多的收纳面积
270°双转角飘窗+双联阳台——采光和视野拉到极致-18
户型设计的不足：
有测评指出飘窗台面高度85cm“略尴尬”-
92㎡户型虽为三房，但房间面积可能偏小
部分户型通风可能偏弱-1
6.3 装修标准：精装交付
四季隐秀为精装修交付-5。具体的装修品牌和配置，公开资料中没有详细披露。但从“万科品质”的品牌预期来看，装修标准应该不会太低。
建议有意向的投资者实地去看样板间，眼见为实。
6.4 物业：万科物业
物业是上海万科物业服务有限公司-1。万科物业在上海的口碑一直不错。
物业费的具体标准，公开资料中没有明确披露。但有测评指出“需警惕物业费可能破6元/㎡”-。如果物业费真超过6元/㎡，以92㎡为例，每月物业费就要552元，一年就是6,624元——这个持有成本在400万级的新房中属于偏高水平。
对于投资者来说，万科物业是加分项，但高物业费也是需要计算的持有成本。
2026年上海新房政策的核心是2月25日发布的“沪七条”，即《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》。这套政策组合拳从限购、公积金贷款和房产税三个主要方面进行了调整，旨在支持居民特别是新市民和改善型家庭的合理购房需求。
在限购政策方面，最大的变化是大幅降低了非沪籍居民的购房门槛。非沪籍家庭或成年单身人士购买外环内住房，社保或个税缴纳年限从原来的3年大幅缩短至1年。具体来说，社保或个税缴满1年的非沪籍居民，外环外购房不限套数，外环内则限购1套；而社保或个税缴满3年的非沪籍家庭，在现有限购政策基础上还可以在外环内增购1套住房。此外，持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民，无需提供社保或个税证明即可在全市限购1套住房。这些政策对新建商品住房和二手住房同样适用。
公积金贷款方面的支持力度也显著增强。首套房家庭最高贷款额度从160万元提高至240万元，如果叠加多子女家庭和购买绿色建筑的政策优惠，最高可上浮35%，总额度可达324万元。二套房最高贷款额度也相应提高至200万元。同时，贷款套数认定标准也得到优化，实行“认房不认贷”，即已使用过公积金贷款的家庭，只要在本市无房或仅有1套住房且贷款已结清，再次购房时仍可申请公积金贷款。多子女家庭的支持范围也从首套住房拓展至第二套住房，购买二套房时最高贷款额度可上浮20%。
房产税政策也有所调整，主要支持成年子女家庭的改善置换需求。自2026年1月1日起，本市户籍家庭中的子女成年后新购买的住房，若属于其家庭的唯一住房，暂免征收个人住房房产税。该政策可追溯至2026年1月1日，符合条件的家庭可申请退还此前已缴纳的相应税款。
除了“沪七条”，6月中旬的市政府常务会议原则同意了《上海市城市更新和住房发展“十五五”规划》，强调要坚持租购并举，加快构建房地产发展新模式。这为未来几年的上海新房市场定下了“稳市场、强保障、优服务”的基调。
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