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交付多年，「御沁园」无论是几期，都展现出了非常高的品质，同时也成为了市场的香饽饽！

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御沁园坐落于浦东新区周浦镇周康路 868 弄，以周康路为中轴自然划分为东、西两大片区，精准占位周康板块核心宜居区，这里是浦东重点打造的高端居住集群，素有 “小上海” 的美誉，历经十余年发展，已成为配套成熟、氛围浓厚、人口优质的主城宜居标杆板块。项目东临周星路，南临周祝公路，西临沪南公路，北临繁荣路，四周被成熟社区、优质学校、商业中心与生态公园环绕，既无工业区的嘈杂，也无核心城区的拥挤，是浦东少有的 “闹中取静” 的纯粹居住板块，这种宜居氛围与静谧属性，与信达信安里所在的老静安历史风貌区异曲同工，都是城市中难得的居住净土。

从土地与居住稀缺性来看，御沁园的核心优势在于 “主城范围 + 1.3 超低容积率 + 纯改善社区” 的三重稀缺叠加。项目总占地面积约 26.34 万㎡，总建筑面积约 35 万㎡，容积率低至 1.3，绿化率高达 35%，规划 12 栋 11-22 层小高层、高层及多栋联排别墅，总户数仅 720 户，车位配比高达 1:1.5，全程无小户型、无保障房、无商办混杂，是浦东主城罕见的纯低密改善社区。对比上海主城多数项目 3.0 以上的高容积率，以及信达信安里 2.5 的容积率，御沁园 1.3 的超低密规划，将更多土地留给绿化、水系与公共空间，居住密度之低、楼间距之宽、私密性之强、舒适度之高，在浦东改善市场堪称标杆。社区环绕天然水系与人工景观河打造，流水与园林相融，四季有景、步移景异，每一户都能享受充足采光、开阔视野与静谧环境，其稀缺程度与居住质感，与信达信安里内环核心的低密属性不相上下，都是上海楼市中难得的宜居恒产。

从板块发展与价值潜力来看，周康板块作为浦东中部核心，承接张江科学城、国际旅游度假区（迪士尼）双重辐射，是张江高知人群、浦东中产家庭的主要聚居地，板块价值稳步攀升、居住需求持续旺盛。近十年周康板块纯住宅用地出让寥寥无几，低密改善社区更是一房难求，御沁园作为板块内为数不多的大体量低密新盘，且是和记黄埔的收官之作，稀缺性不言而喻。项目距张江核心区约 8 公里，15 分钟自驾直达，距迪士尼度假区约 12 公里，20 分钟可达，同时无缝衔接前滩、陆家嘴等核心商圈，形成 “10 分钟周浦生活圈、15 分钟张江通勤圈、30 分钟全城核心圈”。对比市场上多数改善项目，要么地处远郊配套不全，要么容积率高居住拥挤，要么价格虚高性价比不足，而御沁园完美集齐 “周康核心、超低密纯改善、实景准现房、和记黄埔开发” 四大核心优势，其价值稳定性与居住舒适度，完全比肩信达信安里，是上海改善市场不可多得的品质标杆。

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轨道交通方面，项目是周康板块稀缺的双轨交改善盘，步行约 800 米即达地铁 18 号线繁荣路站，步行时长仅 5-8 分钟，真正实现近距离轨交出行。18 号线作为浦东南北向骨干线路，被誉为 “浦东换乘之王”，贯穿周浦、张江、世博、杨浦等核心区域，可快速换乘 2、7、8、11、13 等多条线路，3 站直达张江高科，6 站抵达前滩，8 站连通陆家嘴，30 分钟内覆盖浦东全域核心节点。同时，项目周边 1.5 公里范围内覆盖地铁 16 号线周浦东站，通过公交接驳可快速换乘，通达惠南、临港等浦东南部区域，形成双轨交环绕、多线换乘的轨交格局。这种双轨交的便捷优势，与信达信安里的多轨交属性不相上下，无论是日常张江通勤、跨区上班，还是周末购物、休闲出游，都能快速畅达，彻底告别堵车烦恼，出行效率与舒适度拉满。

自驾出行方面，项目周边形成 “三纵三横” 高效自驾路网，三纵为沪南公路、林海公路、浦星公路，三横为外环高速、申嘉湖高速、周祝公路，无缝衔接全城主干道。自驾 5 分钟上外环高速，10 分钟直达周浦万达、绿地缤纷广场等商圈，15 分钟抵达张江科学城，20 分钟覆盖前滩、陆家嘴，30 分钟畅达全城核心。向北经沪南公路直达浦东核心，向南经申嘉湖高速连接奉贤、松江，向西经外环高速通达虹桥枢纽，向东经周祝公路衔接迪士尼、浦东机场，形成全方位、高效率的自驾出行网络。无论是日常自驾通勤、商务接待，还是假日家庭出游、跨区走亲访友，都能高效从容，完美平衡社区静谧与主城繁华。与信达信安里相比，虽地处浦东周康，但自驾路网更通畅、无核心城区拥堵困扰，出行成本更低、路况更优，日常通勤更省心。

公共交通方面，项目周边 1 公里内覆盖 20 余个公交站点，周康 4 路、1001 路、1080 路等多条干线环绕，可无缝接驳轨交站点、社区与周边商圈、学校、医院，为老人、小孩等家庭成员的短途出行提供便捷选择。整体来看，御沁园的交通网络兼具成熟性、高效性与实用性，既有轨交的便捷、自驾的高效，又有公交的全面覆盖，与信达信安里相比，出行体验更贴合改善家庭需求，真正实现 “出则畅达全城，入则静谧独享” 的理想状态。

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教育资源是改善家庭置业的核心考量，而御沁园的教育配套堪称周康板块顶尖，构建 “公办 + 优质民办” 全龄优质教育体系，真正实现 “家门口的名校教育”，与信达信安里的全龄教育资源高度契合。项目 3 公里内集聚东南幼儿园御沁部、澧溪小学（南校区）、华东师范大学附属周浦中学、上海健康医学院附属卫生学校等多所市、区重点学府，涵盖幼儿园到高中全龄段教育资源，师资力量雄厚、办学成熟、口碑卓著，是浦东公认的优质教育集群。

其中，东南幼儿园作为上海市示范幼儿园，是区域内顶尖公办幼儿园，教育理念先进、硬件设施完善；澧溪小学是周浦老牌优质公办小学，教学质量稳居浦东前列；华东师范大学附属周浦中学作为市重点高中，历年本科上线率超 95%，是无数家庭向往的教育圣地。从幼儿园到高中，优质教育资源步行可达，孩子无需长途奔波，家长省去接送烦恼，教育安心又省心。对比信达信安里周边的老牌名校，御沁园的教育配套更具实用性与密集度，全龄覆盖、办学成熟、离家更近，完美契合改善家庭对 “优质、便捷、安心” 教育的核心需求，是中产家庭、精英家庭培养下一代的理想择居之地。

商业配套的成熟度，决定了改善生活的丰富度与便捷度。御沁园周边形成 “社区商业 + 区域商圈 + 主城顶级商圈” 的多层级商业网络，从日常柴米油盐到高端休闲消费，一站式全覆盖，成熟度与便利性比肩信达信安里。社区自带约 2000㎡精品社区商业，引入生鲜超市、便利店、早餐店、药店、家政服务等业态，步行 3 分钟可达，满足日常生鲜采购、生活服务、应急需求，下楼即享生活便利。

步行 10 分钟可达周浦万达、绿地缤纷广场、小上海步行街三大核心商圈，总商业体量超 80 万方，汇聚永辉超市、万达影城、星巴克、海底捞、优衣库等千余家品牌，涵盖购物、餐饮、娱乐、亲子、休闲等全业态，是区域内最成熟、最繁华的商业地标。3 公里内还有开市客（Costco）浦东店、山姆会员店等高端仓储式超市，满足家庭批量采购、高端消费需求；20 分钟可达前滩太古里、陆家嘴 IFC 等顶级商圈，尽享国际一线品牌奢购体验。对比信达信安里周边的顶级商圈，御沁园的商业配套更具烟火气与实用性，日常消费步行即达、高端消费便捷畅达，完美平衡了生活刚需与品质享受，居住舒适度与幸福感拉满。

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附联排室内效果图：

除了硬件配套，居住氛围与圈层纯粹度，更是品质生活的核心体现。御沁园作为浦东主城罕见的纯低密改善社区，定位中产以上改善家庭，业主以张江高知人群、浦东企业白领、本地精英家庭、教育工作者等为主，圈层质量高、人文素养好、生活习惯相近。项目分东西两区开发，前期房源已全部入住，社区氛围成熟、邻里和谐、管理有序，没有新社区的冷清与杂乱，也没有老小区的破旧与拥挤，是浦东公认的成熟宜居标杆社区。

这里没有核心城区的拥挤嘈杂，没有远郊板块的冷清不便，既有周浦主城的繁华烟火，又有低密社区的静谧舒适，生活节奏舒缓、居住氛围浓厚，完美契合现代改善家庭对 “舒适、安心、纯粹” 的居住需求。对比信达信安里所在的老静安核心，御沁园的生活氛围更为温馨务实、烟火气浓，居住密度更低、环境更优、性价比更高，完美贴合上海务实改善家庭的核心诉求。居住于此，既能享受全维成熟配套的便捷生活，又能感受纯粹圈层的和谐氛围，还能沉浸于低密自然的舒适栖居，这正是无数改善家庭向往的理想生活状态。

御沁园总占地面积约 26.34 万㎡，总建筑面积约 35 万㎡，以 1.3 超低容积率规划 12 栋 11-22 层小高层、高层及多栋联排别墅，总户数仅 720 户，是浦东主城罕见的纯低密改善社区。项目采用英伦风情建筑风格，外立面以经典红砖为主色调，搭配坡屋顶、雕花线条、通透玻璃窗，典雅大气、历久弥新，兼具颜值与质感，与社区园林自然相融，营造出温馨雅致的居住氛围。

社区车位配比高达 1:1.5，全地下车库设计，预留充电桩接口，充分满足改善家庭多车需求。为提升居住品质，项目打造约 2500㎡豪华社区会所，涵盖室内恒温泳池、健身房、瑜伽室、乒乓球室、商务会客区等高端配套，免费向业主开放，满足日常健身、休闲、社交、会客需求。西区采用全人车分流、东区半人车分流设计，最大化保障社区安全与静谧；同时环绕天然水系打造滨水景观带，设置休闲步道、亲水平台，让业主近距离感受流水诗意。这种 “超低密 + 纯改善 + 英伦风情 + 高端会所” 的社区规划，与信达信安里的纯粹高端定位高度契合，且在居住密度、生态融合、性价比上更具优势，让每一位业主都能享受舒适、私密、安心、便捷的品质生活。

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好的产品需要好的物业来守护，御沁园由和记黄埔自营家利物业管理（上海）有限公司提供 24 小时金牌物业服务，物业费仅 2.8 元 /㎡/ 月，性价比极高。家利物业深耕高端社区服务多年，拥有丰富的改善社区与别墅社区管理经验，服务标准高、响应速度快、口碑良好，是上海物业服务行业的标杆。

项目提供 24 小时安保巡逻、智能监控系统、人脸识别门禁、电子巡更系统等，全方位保障业主居住安全与隐私；提供日常保洁、园林养护、房屋维修、快递代收、家政服务、社区活动组织等全方位服务，承诺快速响应、高效处理，以专业、贴心、高效的服务，匹配改善家庭居住需求。定期组织邻里节、亲子活动、节日庆典等社区活动，营造温馨和谐的社区氛围，打造有温度的品质社区。同时，物业提供房屋托管、租售代理、家居保养等增值服务，为业主资产保值增值保驾护航，让业主不仅住得舒适，更能感受到社区的温馨与归属感，居住安心感、幸福感与性价比拉满。

在上海改善市场中，主城低密纯改善新盘本就稀缺，而像御沁园这样，集周康核心、1.3 超低密、双轨交、全龄名校、成熟配套、央企准现房于一体的高性价比项目，更是凤毛麟角。更难得的是，项目七期备案均价仅 57895 元 /㎡，约合 5.8 万 /㎡，132㎡三房总价 770 万起，172㎡大三房总价 1030 万起，对比周边同品质次新房二手房挂牌均价已达 6.5 万 +/㎡，御沁园新房均价倒挂近 7000 元 /㎡，同面积段房源总价直接省下近百万，性价比远超同类产品。

放眼浦东中部，同价位段能同时拥有 “地铁口 + 低密社区 + 成熟配套 + 纯改善大三房 + 央企准现房” 的新房，几乎找不到第二个。对比信达信安里高层均价 13.6 万 /㎡、别墅总价 5686 万起的价格，御沁园以不到一半的价格，享受比肩信达信安里的低密舒适度、配套成熟度与居住安心感，是上海改善市场名副其实的 “价格洼地、价值高地”。对于那些预算有限、追求务实改善、重视居住品质与性价比、想要锁定主城稳健资产的三口之家、二胎家庭、中产精英与终极改善客群而言，御沁园无疑是不可错过的选择。

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房产知识一百条

1、什么是房产：房屋产权的简称。

2、什么是地产：是指土地财产。

3、什么是房地产：是房产和地产的总称。

4、什么是房地产业：从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。

5、什么是房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。

6、什么是土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地。

7、集体土地是指：农村集体所有的土地。

8、征用土地是指：国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。

9、什么是土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。

10、什么是土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

11、什么是土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。

12、什么是地籍、产籍：是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。

13、生地是指：不具备开发条件的土地。

14、熟地是指：已完成三通一平（水、电、道路，土地平整）或七通一平，具备开发条件的土地。

15、什么是宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。

16、什么是宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。

17、证书附图是指：房地产后面的附图，主要反映房地产情况及房地产所在宗地情况。

18、什么是物业管理：泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。

19、什么是业主委员会：是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。是代表

物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。

20、业主委员会是如何产生的：由业主大会从全体业主中选举产生。

21、住房补贴是指：国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助。

22、房屋的所有权是指：对房屋全面支配的权利。

23、房地产交易的两种主要形式是：地产交易形式与房产交易形式。

24、建筑物是指：人工建造而成的房屋和构筑物。

25、构筑物是指：建筑物中除房屋以外的东西。

26、什么是期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房。

27、期房是如何介定的：房地产开发商拿到商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证或竣工验收合格可以直接入住使用）为止。

28、什么是预售合同：消费者在购买期房时签定的销售合同。

29、什么是现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证（或已经竣工验收合格并交付使用）的商品房。

30、什么是毛坯房：房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。

31、什么是成品房：是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。

32、什么是商品房：是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。

33、商品房预售是指：在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，将期房出售给受买人。

34、商品房现售是指：指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人。

35、二手房通常指的是：再次进行买卖交易的住房。

36、经济适用房指的是：面向中低收入家庭的普通住宅。

37、例出3种以上的安居房的种类：准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。

38、低层住宅的介定：1-3层的住宅。

39、多层住宅的介定：4-6层的住宅。

40、小高层住宅的介定：7-11层的住宅。

41、中高层住宅的介定：12-16层的住宅。

42、高层住宅的介定：16层以上为高层住宅。

43、超高层建筑的介定：总高度超过100米的建筑。

44、商品房的结构是指：房屋主体所使用的施工工艺和用材。

45、钢结构的意思是：承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。

46、钢混结构的意思是：承重的主要结构是用钢和混凝上建造的。

47、砖木结构的意思是：承重的主要结构是用砖、木材建造的。

48、砖混结构的意思是：主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。

49、框架结构的意思是：以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的隔墙分户的结构。

50、开间指的是：一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。

51、进深指的是：一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。

52、层高指的是：下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离。

53、净高指的是：下层楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

54、占地面积指的是：地块的总面积。

55、1亩约等于多少平方米：666.66㎡

56、居住小区总用地指的是什么用地的总和：住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。

57、住宅总用地是指：住宅用地面积的总和。

58、公建总用地是指：小区内部公共建筑占地面积的总和。

59、建筑用地面积的介定：建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积。

60、建筑基底面积是指：建筑物首层的建筑面积。

61、建筑高度是指：建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。

62、房屋的基底面积是指：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。

63、道路面积是指：小区内宽度大于1.5米道路的面积总和。

64、广场面积是指：停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。

65、庭院、绿化面积是指：小区内集中绿化带、小公园，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和。

66、假山、小池算不算庭院、绿化面积：算。

67、人均总占地面积（㎡／人）的计算公式：人均总占地面积＝建筑红线内总用地÷本小区规划居住总人数。

68、人均住宅用地面积（㎡／人）的计算公式：人均住宅用地面积＝小区内总住宅用地÷本小区规划居住总人数。

69、总建筑面积是指：小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。

70、人防地下室算不算在总建筑面积之内：算

71、住宅建筑面积是指：住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。

72、套建筑面积是指：一套房屋的整体面积。

73、套建筑面积的构成是：套内建筑面积和套分摊的公用建筑面积

74、幢（栋）是指：一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。

75、架空房屋是指：一般为底层架空，以柱子作为承重支撑物的房屋。

76、夹层是指：位于两自然层之间的楼层，指房屋内部空间的局部层次。

77、技术层的意思是：用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。

78、技术层层高在多少以上计算层数：2.20米以上的计算层数。

79、结构转换层是指：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。

80、跃层式住宅是指：一套住宅占两个楼层，由户内楼梯联系上下层，上下两层完全分隔。

81、阁楼是指：利用房屋内的上部空间加建的楼层。

82、阁楼层高在多高以上计算面积：2.20米以上。

83、地上层数是指：即房屋的自然层数，指室内地坪±0.00以上的按楼板结构分层的层高在2.20米以上的楼层数。

84、地上层数用什么数表示：自然数。

85、地下层数是指：采光窗在室外地坪以下的，其室内层高在2.20米以上的地下室的层数。

86、地下层数用什么数表示：负数。

87、房屋总层数是指：房屋的地上层数与地下层数之和。

88、地下层数算不算在房屋总层数之内：算。

89、例出3个以上不算在房屋总层数内的建筑层：假层、夹层、阁楼、装饰性塔楼、楼梯间、水箱间。

90、柱廊是指：有顶盖和支柱，供人通行的建筑物，称为有柱走廊，简称柱廊。

91、骑楼是指：底层为有柱廊房，廊道上方建为楼房的一部分。

92、挑廊是指：指二层以上挑出房屋墙体外，有围护结构，无支柱有顶盖的外走廊。

93、门廊是指：建筑物门前有顶盖，有支柱或围护结构的进出通道。

94、门斗是指：支撑建筑物门前顶盖的是实体墙称为门斗。

95、檐廊是指：房屋檐下方两端有支撑墙体无柱的通道。

96、天棚是指：即天篷，有透明顶篷履盖的屋面。

97、晒台又称什么：露台。

98、露台是指：供人室外活动的上人屋面或底层地面伸出室外的有维护无顶盖的台面。

99、阳台是指：有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以供人活动或利用的房屋附属设施。

100、阳台的分类有：封闭式阳台和半封闭式阳台。

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